一房两卖时买方要主张差价损失 |
分类:诉讼交流 时间:(2013-06-20 01:07) 点击:1534 |
案情介绍: 2007年9月8日,买方王先生和买方李先生签订了《房地产买卖居间协议》。次日,买方王先生支付给卖方李先生定金20万元。居间协议约定了明确的付款时间及房屋交付条件、日期等房屋买卖合同中的必备内容。 2007年10月份,卖方李先生通知买方王先生不同意按照原价720万出售,双方遂未签订《上海市房地产买卖合同》。在卖方李先生发出通知的当日,李先生与案外人赵小姐签订了《上海市房地产买卖合同》,合同价格为815万。 于是,2007年买家王先生起诉到法院,认为卖方李先生将房屋出售给他人构成违约,要求卖方李先生返还定金40万元,并赔偿损失75万元。 案情分析: 卖方一房两卖,买方可以主张哪些损失赔偿? 审判结果: 买卖双方签订了《房地产买卖居间协议》,并且买方支付了20万的定金,卖方收受了定金并出具了收条,故对卖方的违约情形应当适用定金罚则。 买卖双方对买卖合同必备内容已经达成了一致,卖方以房价上涨为由拒绝签约,并在较短时间内将房屋出售给他人,其行为违反了诚实信用原则,侵犯了原告的机会利益,应当承担违约责任。根据案件实际履行的情况,酌定判决卖方赔偿买方差价损失20万元。 法律依据: 本起案件有三个问题值得讨论。一是居间协议具备了买卖合同的必要条款,买卖合同是否已经成立?二是房价上涨的情况下,卖方一房两卖,买方可否主张差价损失? 根据《中华人民共和国合同法》第十二条的规定:合同的内容由当事人约定,一般包括以下条款:(一)当事人的名称或者姓名和住所;(二)标的;(三)数量;(四)质量;(五)价款或者报酬;(六)履行期限、地点和方式;(七)违约责任;(八)解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。因此,虽然当事人双方签订的《房地产买卖居间协议》名义上是居间协议,但是双方当事人的权利义务并不受合同名称的影响,而与具体的权利义务条款有关。在本案中,居间协议具备了买卖合同的必要条款,因此,法院认定买卖双方的买卖合同已经成立并且生效。 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定……损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益……。这起案件中,当事人要求按照两份合同的差价赔偿,这种差价是属于可得利益的范畴,卖方应当予以赔偿。
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