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商品房买卖合同中的违约金

《中华人民共和国合同法》第一百一十四条阐释了违约金的含义并就四层含义进行了说明。该条文为“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”

这一条款包含四层含义：

1、违约金是由当事人双方约定的，而不是像损害赔偿金是由法律规定的。

2、违约金可以有两种形式，一种是双方明确约定具体数额作为违约金，比如说约定1万元作为违约金；一种是双方不约定具体数额，但约定计算损失赔偿额的方法，比如说购房者和开发商约定按照已付房款的20%作为违约金。

3、违约金和实际损失的调整。如果约定的违约金低于实际造成的损失，那么可以参照实际损失予以增加。如果约定的违约金过分高于实际造成的损失，那么可以要求参照实际损失适当减少。

4、如果是购房者和开发商就迟延履行约定了违约金，那么不但可以要求支付违约金，还可以要求继续履行合同。

《中华人民共和国》第一百一十六条规定了违约金和定金的选择问题。正如违约金和实际损失的调整一样，违约金和定金同时适用会产生相同的法律后果，只是适用的法律规则不同而已。因此法律应当予以调整。该条文规定，当事人既约定违约金又约定定金的，对方只能要么选择违约金，要么选择定金，二选一。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国>若干问题的解释（二）》第二十七条对要求调整违约金和实际损失的方式作出了规定。该条文规定当事人可以通过反诉或者抗辩的方式提出调整违约金的要求。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国>若干问题的解释（二）》第二十八条对增加违约金的限额做了规定。该条文规定当事人要求增加的违约金数额以不超过实际损失额为限。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国>若干问题的解释（二）》第二十九条对减少违约金应当考虑的因素做了规定。该条文规定，适当减少违约金应当同时参考实际损失、履行情况、当事人过错以及预期利益等综合因素。同时还要根据合同法两大原则：公平原则和诚实信用原则予以衡量。同时该条文第二款还对“过分高于”的标准做了界定，明确了当约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，可以被认定为“过分高于造成的损失”。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条对上面讲的违约金和实际损失的调整也做了同样的规定。提高违约金的，提高至实际损失额度。减少违约金，超过实际损失的30%才予减少。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定了没有约定违约金时，违约金数额或者损失赔偿额的参照标准。该条文规定：

1、购房者逾期付款，违约金按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

2、开发商逾期交付房屋的，违约金按照同地段同类房屋租金标准确定。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定开发商逾期权利交付时要承担违约责任。如果没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款的总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。值得注意的是，第十七条规定了开发商逾期交房的违约金，第十八条规定了开发商逾期交付权利的违约金。

《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》则对没有约定逾期付款违约金标准时参照的计算标准做了明确。该解释规定：法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算付款违约金。

《上海市房地产转让办法》是由上海市政府规定的地方政府规章 ，该办法对两种情形下没有约定违约金时适用怎样的标准做了规定。该办法规定：因为转让人的过错未如期交付房地产的，转让人应当按照中国人民银行公布的同期存款利率计算所得利息的两倍支付违约金；如果因为受让人过错未如期付款的，受让人应当支付的违约金为逾期支付的转让价款按照中国人民银行公布的同期存款利率计算利息的两倍。值得一提的是，这个《上海市房地产转让办法》具有明显的经济法性质，是国家公权力对重大经济活动的参与干涉。

综上所述，违约金的一切司法解释、政府规章均系《合同法》第一百一十四条的衍生，又反过来对第一百一十四条做了充分的补充。